top of page
  • תמונת הסופר/תבר לוי

10 טיפים על לקיחת משכנתא

מתלבטים אם לקחת משכנתא?

10 טיפים שאתם חייבים לקרוא לפני קבלת ההחלטה על משכנתא.


1. האם כדאי בכלל לקחת משכנתא?

המשכנתא הפכה לשם נרדם לעול ונטל המקשה על החיים, כזה שאי אפשר להיפטר ממנו. מי מביננו שמבוגר מספיק גם זוכר מצבים בהם אנשים שילמו שנים על גבי שנים את המשכנתא ונדמה היה שהחוב לבנק רק גדל.

ובכן, הזמנים הם שונים והמטרה של משכנתא היא לא להיות לעול ונטל אלא להיפך – לאפשר לכם לרכוש דירה בבעלותכם בין אם למגורים ובין אם להשקעה.

רוכשים רבים מנסים להימנע מלקיחת המשכנתא, בעיקר בגלל חוסר הוודאות שבהלוואה לטווח כה ארוך, ומנסים לרכוש את הדירה על בסיס ההון העצמי וגיוס כספים קצר מועד. היתרונות של רכישת נכס בצורה זו הם בעיקר מנטליים. תחושת הביטחון והוודאות ואפילו קצת משחק של אגו.

ועם זאת. ברוב הפעמים תהיה זו טעות. גם מפני שכך הנכס הנרכש יוגבל לכמות הכסף שהרוכש יכול לגייס במזומן. וגם מפני שזו טעות מבחינה פיננסית, לוותר על המינוף של רכישת נכס ששווה הרבה מעבר להון העצמי שהשקעת בו.

לכן, לקחת משכנתא כשרוכשים דירה, זהו מהלך הגיוני ומתבקש, וכשמבינים את הנושא בצורה טובה – זהו איננו מהלך מפחיד כלל.

למען האמת, היכולת להגדיל בצורה משמעותית את היכולת הפיננסית לטווח ארוך תלויה בשימוש נבון במינוף ומשכנתא.



2. כיצד מחשבים את התקציב לרכישת דירה?

ישנם שני פרמטרים המשפיעים על גודל המשכנתא שתוכלו לקחת – יכולת החזר והון עצמי.

רוכשים רבים טועים כאשר הם מחליטים על גובה המשכנתא לפי ערך הנכס אותו ברצונם לרכוש.

במקרה הזה הם מתעלמים מהפרמטר הראשון – יכולת ההחזר, וקובעים את גובה המשכנתא לפי ערך הדירה, כשלמעשה, הסדר צריך להיות הפוך – קודם להבין מה גודל המשכנתא שניתן לקחת, ולפי התקציב הפוטנציאלי הזה למצוא את הנכס המתאים.

איך מתאימים בין גובה ההחזר לסכום המשכנתא הכולל?

האמת שזו שאלה מורכבת יותר ממה שהיא נראית. ישנן שיטות שונות להחזרים, ניתן לפרוס את ההלוואה לתקופות שונות והחישוב המתמטי עלול להיות מורכב.

אך יש כלל אצבע פשוט איתו ניתן לקבל אומדן לא רע – בפריסה ל-30 שנה ובריבית שנתית של 5% הלווה ישלם קצת פחות מ 550 שקלים על כל 100 אלף שקלים של הלוואה.

לכן, אם יכולת ההחזר החודשית היא לדוגמא כ-6,000 ₪, אז ניתן לקחת הלוואה בגובה של בערך 1.1 מיליון ₪.

כדי לחשב מהו גובה ההחזר הריאלי שלכם השתמשו ב25% - 30% מההכנסה נטו של משק הבית.

כמובן שכאן נכנס לתמונה גם הפרמטר השני – ההון העצמי. רוב הבנקים יסכימו לממן עד 80% מהנכס לכל היותר (ובדרך כלל אף פחות). לכן, ההון העצמי מכתיב גם הוא את גובה המשכנתא שתוכלו לקחת.

כשמחברים את הנתונים – ההון העצמי ויכולת ההחזר ניתן להבין מה גובה המשכנתא שניתן לקחת – זהו התקציב העומד לרשותכם וכעת ניתן להתחיל לחפש את הנכס המתאים.


3. שתי טעויות אפשריות בקביעת גודל ההלוואה

ישנן שתי טעויות מרכזיות בקביעת גודל ההלוואה: לקחת הלוואה גדולה מידי, או לקחת הלוואה קטנה מידי.

במקרה של הלוואה קטנה מידי, הטעות נובעת בדרך כלל מהחשש ליטול סיכון ומתוך רתיעה גדולה ממצבים בהם אין וודאות ושליטה מוחלטת, הסיכון הוא רכישת נכס מתחת לסטנדרט הדרוש, מבחינת גודל, איכות, מיקום או כל פרמטר אחר. במקרה זה יהיה צורך לשפר את הנכס תוך זמן קצר, דבר הכרוך בעלויות נלוות והתעסקות רבה.

במקרה של הלוואה גדולה מידי הסיכון הוא אי היכולת של משק הבית לעמוד בהחזר ההלוואה. חוסר יכולת כזה עלול להיות צרה אמיתית המתבטאת בפיגור בתשלומי המשכנתא, צבירת חוב ולעיתים אפילו פשיטת רגל או אבדן הנכס בכינוס נכסים.

כדי להימנע ממצבים כאלה, יש ראשית להקפיד שגובה ההחזר החודשי מתאים להכנסות, ומומלץ אף לשמור חיסכון קטן וזמין כדי למנוע פיגור בתשלומים.


4. השתמשו בנתון הנכון כשאתם מחשבים את ההכנסה.

שוב, לכאורה זו שאלה פשוטה – מה ההכנסה המשותפת של שני בני הזוג?

אך למעשה יש דברים נוספים בהם צריך להתחשב, למשל - האם הכנסה יציבה? האם צפויים שינויים בגובה ההכנסה בעתיד הנראה לעין? (למשל – תוכניות להרחבת המשפחה עלולות לפגוע בהכנסות), האם כללנו בחישוב גם אירועים חד פעמיים כמו בונוס שנתי שאינם באמת משקפים את גובה ההכנסה? האם ההכנסה היא עונתית? אם כן מה הממוצע השנתי עוד.

יש לקחת בחשבון גם עלייה צפויה בהכנסה. וותק, תארים מתקדמים, הכשרות מקצועיות ועוד יכולים להוביל לעלייה בהכנסה.

כמו כן, יש לחשב גם הכנסה שמקורה אינו בעבודה (דמי שכירות למשל), רק בתנאי שזוהי הכנסה יציבה.


5. תכנון ההחזר החודשי על בסיס הכסף הזמין

כסף נזיל, התזרים הביתי, הוא בעל חשיבות גדולה. תשלומי המשכנתא יורדים בכל חודש באופן קבוע, גם אם היה "חודש חלש" בעבודה, או חודש עם הוצאות גדולות בלתי צפויות. תכנון לא נכון או חוסר תכנון של נושא הנזילות יכול לייצר בעיות רבות, גם אם "בתמונה הגדולה" הכל אמור היה להיות בסדר.

לכן, כשמתככנים את ההחזר החודשי יש להקפיד שנטל ההחזר אינו גדול מידי. פריסת ההלוואה ליותר שנים תקטין בצורה משמעותית את ההחזר החודשי הצפוי. התחשבות בעונתיות בהכנסות, תוכל למנוע בעיות תזרים על ידי יצירת חסכון בתקופות השפע.

יש משמעות רבה לתכנון מפני שיש מוצרים פיננסיים שונים שיכולים לתת מענה לחלק מבעיות הנזילות, החל מפריסת התשלומים הנוחה ועד הלוואה בגרייס או מחזור משכנתאות.

וכמובן, שתמיד ישנם אירועים לא צפויים, וגם אליהם כדאי להתכונן, על ידי יצירת, או הקצאת סכום כסף שישמש תמיד אויר לנשימה לתשלומי המשכנתא.


6. איך בוחרים את הבנק למשכנתאות המתאים?

בוודאי לא לפי הפרסומות בטלוויזיה...

למרות הטענות של חלק מהבנקים על התמחות בתחום, במקרה של עסקת נדל"ן מן המניין והלוואה סטנדרטית, כל הבנקים יוכלו לספק לכם שירות טוב.

כל הבנקים גם ישמחו מאד לעשות זאת עבורכם. משכנתא היא בדרך כלל אחד המוצרים הרווחיים ביותר... לבנק. אין כל סיבה לקחת משכנתא דווקא בבנק בו אתם מנהלים את חשבון העו"ש.

איפה התנאים טובים יותר? רוב הבנקים יתנו בתחילה הצעה דומה, מבחינת הפריסה, אחוז הריבית וההון העצמי הדרוש, רק עם ההתקדמות בתהליך ניתן יהיה לראות הבדלים בין הבנקים, התאמה לצרכים האישים שלכם ושימוש בכלים פיננסיים שונים, וכך למצוא מי נותן את ההצעה הטובה ביותר בורכם.


7. הפגינו בקיאות בחומר

יש מה לדעת.

עולם המשכנתאות עשיר במידע עם מוצרים פיננסיים רבים, שיטות חישוב, והרבה גמישות והתאמה אישית.

כדאי למצוא זמן וללמוד קצת את הנושא. לא חייבים להגיע לדרגת מומחה, ומומלץ מאד להיעזר באנשי מקצוע במידת הצורך, אך אין זה תחליף להכרת הנושא.

ישנם כלים פיננסיים שיכולם לפתור אתגרים בדרך, אך לשם כך צריך להכיר את הכלים האלה למשל הלוואות גמישות, גרייס (דחיית מועד תחילת התשלום), הלוואות בלון, לוחות תשלומים ועוד.

תמיד אפשר לפנות גם לבעל מקצוע שייעשה בשבילכם את העבודה. ישנם יועצי משכנתאות מצוינים שיוכלו להשיג לכם תנאים טובים יותר ממה שחשבתם שהבנק יכול לתת ולחשוף אתכם למוצרים פיננסיים שאולי לא ידעתם שקיימים. אך גם במקרה הזה חשוב להיות בקיא בחומר מכיוון שזו האפשרות היחידה שלכם לבקר את איש המקצוע ולוודא שהוא עושה בשבילכם את העבודה הטובה ביותר.


8. לא ללכת לאיבוד בין המסלולים – בניית תיק משכנתא

חלק מהיכולת של הבנקים להציע לכם הצעות אטרקטיביות ומותאמות אישית היא שימוש בכלים פיננסיים שונים ובמסלולים שונים באותה משכנתא.

כך שהמשכנתא היא למעשה לא סתם הלוואה, אלא יותר תיק הלוואות שלם המרכז מספר הלוואות ומאפשר ליהנות מהיתרונות של כל מסלול, לפזר את הסיכון ולהתאים לכם את ההלוואה הנכונה למידותיכם.

בבניית תיק משכנתא חשוב לזכור שאנו מדברים על הלוואה לטווח ארוך. עשרות שנים, לכן אל לנו להיות מושפעים יתר על המידה מאירועי התקופה האחרונה ויש לקחת בחשבון ככל הניתן שינויים שעוד עלולים להתרחש.


9. הכל נתון למשא ומתן. גם עם הבנק.

בעבר הייתה תפיסה כאילו אין טעם להתמקח עם הבנק, וההצעה שקיבלנו היא הטובה ביותר. אך עם התפתחות התחרות בין הבנקים וצמיחת השוק של נדל"ן להשקעה, שהוליד לקוחות שבקיאים הרבה יותר בחומר – זו הפכה להיות תפיסה שגויה.

הכל נתון למשא ומתן וצריך רק לנהל אותו נכון.

כדי לנהל את המשא ומתן בין הבנקים בצורה נכונה יש קודם כל לבנות את תיק ההלוואה הרצוי מבחינתכם.

לאחר מכן לגשת למספר בנקים ולבקש הצעה על תיק הלוואה זה.

בתחילה תקבלו את ההצעות, אבל לא על התיק שביקשתם אלא על "מה שהבנק חושב שהכי נכון".

תתעקשו.

בסוף תקבלו את ההצעה, ואז תוכלו להשוות בין התנאים של הבנקים השונים עבור אותה הלוואה.

רק כך באמת ניתן להשוות בין ההצעות השונות.

שימו לב שגובה הריבית הוא לא הנתון היחיד להתחשב בו, סכום ההלוואה, פריסת התשלומים, מועד תחילת הפירעון ועוד, הם כולם פרמטרים המשפיעים על ההצעה.

כשיהיו בידכם הצעות ברות השוואה ממספר מקורות תוכלו באמת לנהל משא ומתן עם הבנקים ולהשיג את ההצעה הטובה ביותר.


10. להפסיק לפחד ממשכנתאות

אנחנו מקווים שלאחר קריאת 9 הסעיפים הקודמים הבנתם שאין טעם לפחד ממשכנתא, שזהו כלי שנועד לעזור לכם לעשות יותר עם כספכם, להשקיע נבון בעתידכם ולרכוש את הנכס שבאמת רציתם.

תשלומי המשכנתא נפרסים לטווח ארוך וזה בסדר, לא צריך להזדרז ולנסות לסגור אותם מוקדם. לפעמים אפילו להיפך, ממחזרים משכנתא ודוחים את התשלומים עוד יותר כדי להשיג החזר חודשי נמוך יותר.



צפייה 1
bottom of page