top of page
  • תמונת הסופר/תבר לוי

מתי דירות מגיעות למצב של כינוס נכסים וכיצד להימנע מכך?

כינוס נכסים הינו תהליך בו הבנק, שהוא הבעלים בפועל של הנכס במסגרת הסכם המשכנתא, מחליט לממש את בעלותו על הנכס, ולמכור אותו באמצעות עורך דין ממונה.

העורך דין הממונה נקרא "כונס נכסים" ותפקידו למכור את הנכס על ידי מכרז ולייצר מימוש מהיר של הנכס עבור הבנק.

הבנק יכול לפנות להליך של כינוס נכסים רק במקרה שבעל הנכס אינו עומד בתשלומי המשכנתא בצורה מובהקת וחמורה.

בניגוד לפרסומים שוודאי נתקלתם בהם ממדינות אחרות, לגבי אסטרטגיית השקעה המתמקדת ברכישת דירות מעיקול של הבנקים (המקבילה בארץ לכינוס הנכסים), בישראל זו אינה תופעה נפוצה והליך של כינס הוא באמת הליך של חוסר ברירה.

גם עבור הבנק זה פעמים רבות הליך לא רצוי מכיוון שבמסגרת כינוס נכסים, הנכס יכול להימכר מתחת למחיר השוק (במקרים מסוימים עד 15% פחות מערכו האמיתי) ובתוספת שכר הטרחה של הכונס עצמו ובעלי מקצוע נוספים העסקה לא מחזירה לבנק את מלוא החוב.


לבעלי הנכסים עומדות אפשרויות טובות יותר מאשר להגיע לכינוס.

אפשרות אחת למשל היא לפנות לתהליכי מחזור ופריסה מחדש של המשכנתא, להקל על התשלום החודשי ובכך לחזור ולעמוד בלוח התשלומים החדש. עם יועץ משכנתאות טוב אפשר גם להגיע לפריסה טובה יותר ולעיתים קרובות אפילו לחסוך סכומים לא מבוטלים במחזור משכנתא.


אפשרות שנייה היא לפעול להגדלת מסגרת המשיכה בבנק. ישנם מקרים בהם בנק המשכנתאות לא מצליח לגבות את תשלום המשכנתא רק בגלל מגבלות תזרים והעיתוי בו מתבצעת הגבייה, הגדלת מסגרת יכולה לפתור כאלו בעיות.


הדרך השלישית והמתבקשת ביותר עבור בעל הנכס היא למכור את הנכס לבד, וברוב המקרים, להצליח לא רק לסגור את החוב של המשכנתא אלא גם להישאר עם משהו ביד (אבל בלי הנכס).


כיום קשה יותר לקחת הלוואה רגילה על מנת לפתור את הבעיות עם המשכנתא, ואפילו לקחת לבד משכנתא נוספת בגלל קיומה של תעודת הזהות הבנקאית. ברגע שהתחיל פיגור בתשלומי המשכנתא הניקוד בתעודת הזהות הבנקאית יורד וקשה יותר לקבל הלוואות, מימון או כל סוג אחר של עזרה פיננסית.

בדרך כלל לבעל הנכס יש פרק זמן של חצי שנה לפחות כדי להסדיר עניינים מול הבנק למשכנתאות, בין אם באחת מהדרכים האלו ובין אם בדרך אחרת (גיוס הלוואות מהמשפחה, מימוש נכס אחר, חסכונות פנסיוניים ועוד).


אם כן, למרות הקושי שיש לבנק להוציא לפועל תהליך כינוס, והעובדה שזהו תהליך שמשתלם פחות גם לבנק וגם לבעל הנכס, מדוע בכל זאת מגיעים נכסים אל כונס הנכסים?


יכולות להיות מספר סיבות לכך,

סיבה אחת היא בעלות משותפת ואי הסכמה על נשיאת נטל התשלומים כמו במקרה של גירושין או מאבקי ירושה.

יכולים להיות מקרים (אם כי יוצאים דופן) בהם מכירת הנכס תניב לבעליו פחות כסף ממה שנדרש כדי לסגור את המשכנתא, ובמקרה כזה הוא יעדיף לוותר על הנכס כדי לסגור את החוב.

גם חוסר ידע יכול להיות גורם שמשחק תפקיד, וכמובן, האויב הגדול של כולנו – אגו.

אנשים רבים נוטים לעשות טעויות נוראיות, להתעלם מהמציאות ולהפסיד בדרך סכומים לא מבוטלים רק כדי לא לחשוף את מצבם האמיתי, לבקש עזרה או להודות בטעות (בבקשה אל תהיו כאלה, אין בזה כל היגיון).


השורה התחתונה היא, שהליך של כינוס נכסים הוא הליך שכמעט כל הנוגעים בדבר מפסידים ממנו, גם בעל הנכס, וגם הבנק, ולכן כדאי להימנע ממנו בכל מחיר.

כבעלי נכסים, אם הגעתם למצב בו נקלעתם לפיגור בתשלומי המשכנתא, או אפילו (חס וחלילה טפו טפו) קיבלתם התראה לקראת הליך של כינוס, פנו לבעלי מקצוע, ובחרו בנתיב העדיף מבחינתכם כדי להימנע מכינוס ולפתור את הבעיה בדרך הטובה ביותר.


אתם מוזמנים לפנות אל בר גרופ להתייעצות ונוכל לעזור לכם להחליט על דרך פעולה ואף ללוות אתכם בתהליך.




צפייה 1
bottom of page