מגמות בשוק השכירויות בעולם

בישראל קיימת אמונה מבוססת תרבות כי כל בית אב חייב שיהיה בעליו של נדל"ן. כילדים רוב הסיכויים שגרנו בבית בבעלות הורינו ואת המילה משכנתא שמענו בכל ראש חודש כחלק מהז'רגון המשפחתי. עכשיו משגדלנו עלינו להגשים את החזון הנדל"ני, הלא הוא הקמת בית משלנו, אשר סביר להניח שיכלול (על פי הסטטיסטיקה) 2.8 ילדים. אם אנחנו רוצים להתיישר לפי הסטטיסטיקה ועל פי התרבות הרווחת, נשאף גם אנחנו לגדל את ילדינו בנכס הרשום על שמנו. אבל לא מדובר בגזרה משמים. זה לגמרי עניין תרבותי. במדינות רבות בעולם תחום השכירות לא שמור רק לגילאי 20-29, ומשפחות רבות מעבירות את חייהן בשכירות מבלי להרגיש כישלון או החמצה.

משבר הדיור וכיצד הוא משפיע עלינו

מצד שני, על רקע הכפלת מחירי הדירות בעשור האחרון, חלה עליה של כ 10% בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות. מספר הישראלים השוכרים דירות הגיע ל 2,000,000, בעיקר בקרב מעמד הביניים שוויתר על "החלום".

אבל האם זה בהכרח גרוע? מה עושה המדינה על מנת לבסס שוק שכירות הוגן לטווח ארוך ואיך זה עובד בעולם? על כך במאמר הבא.

דברים שרואים מכאן... מה קורה בעולם?

נתחיל מהעובדה ששוק השכירות בעולם הוא מפוקח, הרי בסופו של יום אותן סיבות המגדילות את הביקוש לדירות להשכרה, הן אלו הגורמות לכך שיש צד אחד מרוויח, הצד של בעלי הדירות. התוצאה היא: הרחבת הפערים החברתיים. ב 2022 מדובר במגמת עליה של מאות אחוזים במחירי השכירות בפרט במרכז הארץ. במדינת ישאל שוק השכירות פרוץ, נטול פיקוח והגבלות, ותלוי בעיקר ברצונו בעל הבית. מצב זה, גם הוא כנראה תולדה של תפיסה תרבותית שאומרת ששלב הדיור להשכרה הוא שלב ביניים, זמני בחיינו.

בעולם הגדול לעומת זאת ישנן מדינות שנקטו במנגנוני פיקוח על מחירי השכירות. כך למשל בברלין לא ניתן להעלות את דמי השכירות ביותר מ-10% בתקופה של שלוש שנים. בפריז שכר הדירה מוגבל ברף שנקבע על ידי העירייה. הגורם לכך הוא שוב - עניין תרבותי. בערים מרכזיות בעולם, רכישת דירה היא בגדר אופציה בלבד, לא הכרח. רוב התושבים לא שואפים לכך ומתגוררים בשכירות. המספרים מדברים על 85% ממשקי הבית בברלין, 65% בניו יורק, 80% בווינה. כשזה המצב, קיים הכרח לפקח ולנהל את שוק השכירות ולהגן על השוכרים.

אך גם בתחום השכירות יש לעשות הפרדה מערכתית בין נכס בבעלות פרטית, לנכסי תאגידים (משקיעים מוסדיים) כשבארץ נכסים להשכרה בבעלות פרטית הם החלק הארי בענף השכירות. במצב כזה אין לעירייה ולמדינה שום דריסת רגל או סמכות להטיל מגבלות על דמי השכירות ולא קיימים כלל מנגנוני פיקוח. ענף השכירות המוסדית מהווה למעשה שיקוף לרמת המעורבות של הרשות בתחום הדיור. כפי שאתם יכולים להבין מהנתונים, רמת המעורבות הזו לוקה מאוד בחסר.

מה ניתן וצריך לעשות?

לאור המגמה הגוברת של ביקוש דירות להשכרה, על המדינה לפעול להגברת הפיקוח וההסדרה בתחום. לייצר מגמה של שכירות לטווח ארוך ולהגן על השוכר. כיום מראים הנתונים כי דירות להשכרה לטווח ארוך מהוות רק כ-3% מהשוק. על המדינה לעודד מכרזים לדיור ולהשכרה מוסדית, להגדיר תנאי שכירות ותנאי סיום שכירות ואף תנאים לתחזוקה שוטפת של הנכס והמבנה בסטנדרט אליו מחויב בעל הדירה אל מול השוכר (שלום, דירות חדר מוזנחות במרכז תל אביב...). להסדיר בחוק היבטים חוזיים, תוך שינוי נקודת המוצא כי דיור ציבורי נחשב נחות ופריפריאלי ולעודד יזמות מוסדית גם במרכז. כיום רוב הדיור הציבורי ממוקם בפריפריה ופונה למעוטי יכולת. הרחבתו למרכז היא הכרחית לפתרון מצוקת הדיור.

"משבר הדיור, דהיינו עליית מחירי הדיור וההכבדה בנטל הוצאות הדיור, מסכן את חוסנם הכלכלי של משקי בית רבים ופוגע ברמת חייהם, ואף יותר מכך, הוא טומן בחובו סכנה לחוסן הכלכלי של המשק כולו. דיור נאות אינו רק ביטוי נדל"ני גרידא, זהו צורך אזרחי בסיסי", כתב המבקר ב־2015