איך לתמחר נכס

מה באמת המחיר של הבית שלי?

לא משנה מה הסיבה בגינה החלטתם למכור את הנכס שברשותכם, בין אם החלטתם על זה ברגע או שאתם ישנים על זה כבר כמה שנים, או שאולי אתם מחכים לרגע הנכון על מנת להשיג את התשואה הגבוהה ביותר. יש פרמטר אחד קריטי שיוביל את המשא ומתן ואת תהליך המכירה לכל אורכו: מחיר הנכס. עדיין לא קם המחשבון שיוכל לתת לכם מענה חד משמעי לסוגיה כי אין נכסים זהים. תמחור נמוך יגרום לכם לתחושת פספוס והחמצה ולקונה לחשוד באי תקינות כלשהי בנכס, בעוד שתמחור גבוה יבריח את הקונים הפוטנציאלים. תמחור נכון ומדויק לעומת זאת יקל על המכירה וימנע עוגמת נפש. כיצד לתמחר נכון את הנכס שלכם? תשבות במאמר הבא.

הגורמים המשפיעים על תמחור הנכס

· לוקיישן לוקיישן לוקיישן- אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מחיר הנכס הוא המיקום הגאוגרפי שלו. נכס במרכז הארץ יימכר במחיר גבוה לעומת נכס בפריפריה בעל נתונים דומים.

· פוטנציאל- עד לרמת החינוך והתשתיות. אם הדירה שלכם מותאמת לזוגות צעירים פלוס 2, לפיתוח האזורי ותוכניות החינוך באזור יש השפעה על התמחור בגלל הפוטנציאל שמגולם בנכס.

· מצב הנכס- חדש, משופץ או זקוק לשיפוץ עתידי.

· שכנים- אין צורך להכביר במילים

· אפשרויות בניה- ניצול ייתרת זכויות בניה לצורך הרחבת הדירה ותוספות כגון ממ"ד, חדר יציאה לגג וכו'

· תכנית בניין עיר- זו קובעת את זכויות הבנייה הקיימות בנכס ואת תוכניות הבניה העתידיות. קחו למשל סיטואציה בה מול הנכס שלכם עומדת חורשת אקליפטוס נחשקת המושכת אליה מתעניינים אך תוכנית בניין עיר מתעתדת למחוק את החורשה ולהקים עליה גורד שחקים שיציץ לקונה לתוך המרפסת, סביר להניח שהדבר ישפיע על ערך הנכס לטוב או לרע. טוב, לרע...

· מחיר מבוקש באזור- יהווה את השלד עליו תתבססו את תמחור הדירה בבעלותכם.

· מחירי דירות שנמכרו בפועל- מחיר הדירה שלך יושפע ממחירי הדירות שנמכרו לאחרונה באזור הנכס. עליכם להיות מעודכנים במחירים אלו.

· תנאי תשלום- תנאי תשלום נוחים יכולים להיות פרמטר בתהליך המשא ומתן ועל אף אי הסכמות להגיע לעסקה.

· זמן פינוי- עסקה בעלת פינוי מיידי לא תתומחר כמו עסקה ללא פינוי מיידי.

אז כיצד מגיעים להחלטה מושכלת

אנחנו הישראלים לא אוהבים להרגיש פראיירים. לפני כל מעמד רכישה אנו עושים סקר שוק. ובצדק. אנחנו יודעים להגיד כמה עולה המילקי באירופה, ולא נקנה בלנסטון לפני שמצאנו את המקור הזול ביותר. על אחת כמה וכמה כשמדובר בעסקה כל כך משמעותית ומורכבת כמו מכירה או רכישה של נדל"ן, עליכם לעשות סקר שוק ולהכיר את המספרים לעומק. הדבר הנכון לעשות הוא לקבל נתונים ממספר מקורות ולא להסתפק במקור אחד. להצליב נתונים ולהגיע לתובנות.

אל תתבססו על עצות, המלצות, תחושות בטן ואינטואיציות. אלו אולי יגיעו ממקום רגשי אוהד המנסה להשיג לכם את הטוב ביותר אך תמחור נכס הוא בסופו של דבר אינו הליך רגשי ועצות אלה אינן מספיקות על מנת לבסס את מחיר הנכס. ככל שהתהליך יהיה יבש יותר ומבוסס עובדות כך הוא יהיה תקני יותר. זכרו- נכס המתומחר גבוה מדי יסבול מזילות נכס. משמע- חיי מדף ארוכים מדי ידרדרו את התדמית שלו.

אל תעשו את זה לבד

על מנת להימנע מכל האמור ומתוך הבנה שהעסק הזה מורכב מבחינות רבות, בפן הרגשי, ברמה הבירוקרטית, משאבי זמן ואנרגיה אנו ממליצים בחום חוות דעת והערכת הנכס מאיש מקצוע הלא הוא מתווך הנדל"ן. ולעניין ההמלצות שלנו- בקשו חוות דעת ממספר מתווכים. איפשהו באמצע תמצאו האמת שלכם. תשמרו על מבט ממעוף הציפור והישארו מחוברים לשטח. הוסיפו את החוזקות של הנכס וקזזו את חסרונותיו. הסתכלו עליו בעיניים מפוקחות והמנעו מתהליכים רגשיים ותחושות בטן.